Ο Νέος Χωροταξικός Νόμος 4759/2020

Ο Νέος Χωροταξικός Νόμος 4759/2020 

Δημοσιεύτηκε ο νέος χωροταξικός νόμος 4759/2020 ο οποίος θεσπίζει σημαντικές αλλαγές στις χρήσεις γης, στους συντελεστές δόμησης, στην διαδικασία ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών, στα θέματα συνιδιοκτητών οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών και της διαδικασίας υπαγωγής τους σε τακτοποίηση, σε θέματα ρυμοτομικών  απαλλοτριώσεων  και άλλα.

Ειδικά ως προς τα ζητήματα καθέτων και οριζοντίων ιδιοκτησιών, για την υπαγωγή στον παρόντα νόμο απαιτείται συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών, για όλες τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των  περιπτώσεων της παρ. 8 του άρθρου 81, που αφορούν σε κατάληψη κοινοχρήστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων.

Εξάλλου μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας πλέον επιτρέπεται και εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νομίμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη  ή μη υπόγεια στάθμη, ή  αν υφίσταται σε όλους τους ορόφους  της οικοδομής, ενώ εάν δεν συντρέχουν σωρευτικά οι δύο ανωτέρω προϋποθέσεις, απαραίτητη για την εφαρμογή του παρόντος είναι η παρέλευση  δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση του αυθαιρέτου.

΄Αλλα βασικά σημεία που ρυθμίζει ο ανωτέρω νόμος είναι τα εξής:

• Επιταχύνεται η κατάρτιση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα με τον περιορισμό του χρόνου εκπόνησης και έγκρισης των πολεοδομικών σχεδίων στα δυόμιση περίπου χρόνια. Πρόκειται για ένα τεράστιο πρόγραμμα κατάρτισης 500 τοπικών πολεοδομικών σχεδίων προϋπολογισμού 200 εκατομμυρίων ευρώ που θα ανατεθεί σε αναδόχους, με κάλυψη του προϋπολογισμού του από το Ταμείο Ανάκαμψης και από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.
• Περιορίζεται η εκτός σχεδίου δόμηση,  ούτως ώστε να προστατευθεί το περιβάλλον και το φυσικό τοπίο. Έτσι μειώνεται κατά 10% ο συντελεστής δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές και μεταβάλλεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα με παροχή διευκολύνσεων στους ενδιαφερόμενους και συγκεκριμένα εντός μεταβατικής περιόδου 2 ετών οι ιδιοκτήτες γηπέδων εκτός σχεδίου 750 τμ.,  1200 τ.μ., και 2 στρεμμάτων, έχουν τη δυνατότητα να εκδώσουν οικοδομικές άδειες χωρίς να προσμετράται ο χρόνος που απαιτείται για τις άδειες Δασαρχείου ή Αρχαιολογικής υπηρεσίας. Πάντως  για τους ιδιοκτήτες γηπέδων έκτασης 4 στρεμμάτων και άνω εκτός σχεδίου, παραμένει σε ισχύ η σημερινή νομοθεσία.
• Απλοποιούνται οι Χρήσεις γης με στόχο την καταπολέμηση της γραφειοκρατίας. Δημιουργείται ένα πιο ευέλικτο σύστημα περιορισμού των γενικών χρήσεων και ενίσχυσης των μικτών χρήσεων, ώστε το νομοθετικό πλαίσιο να είναι πιο λειτουργικό, και λιγότερο γραφειοκρατικό.
• Καθιερώνεται η μεταφορά του συντελεστή δόμησης μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές και με ειδικούς κανόνες, ενώ  απαγορεύεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Παρέχεται η δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων κτισμάτων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, με την  δημιουργία του νέου μηχανισμού Ψηφιακής Τράπεζας Γης που επιτρέπει την αποδοχή και προσφορά συντελεστή δόμησης ψηφιακά. Έτσι  οι ιδιοκτήτες διατηρητέων μπορούν πλέον να αποζημιώνονται για τους περιορισμούς στην αξιοποίηση της περιουσίας τους.
• Επιταχύνεται η έκδοση οικοδομικών αδειών μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας υποβολής φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, και της θέσπισης διαδικασίας υποχρεωτικής προέγκρισης, κατά την οποία ελέγχονται τα βασικά στοιχεία. Με την διαδικασία της ηλεκτρονικής έκδοσης της άδειας, πέρα από την εξοικονόμηση πολύτιμου χρόνου, εξασφαλίζεται στους ενδιαφερομένους και η απαιτούμενη διαφάνεια .
• Ρυθμίζονται σημαντικά θέματα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, όπως α) η απλοποίηση της διαδικασίας τοποθέτησης ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου σε επαφή με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου, β) η μη προσμέτρηση στην κάλυψη του οικοπέδου των ηλιακών αιθρίων και κατακόρυφων  φρεατίων εάν ξεκινούν από τη στάθμη ή κάτω από τη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους,  γ)η μη προσμέτρηση στην κατ’όγκον εκμετάλλευση των χώρων του υπογείου κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους για την υποδοχή στοιχείων νερού,   και άλλες ρυθμίσεις.
• Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός παρέχει στους ιδιοκτήτες κίνητρα για «απόσυρση» κτιρίων η οποία θα γίνεται με πρωτοβουλία των ίδιων των ιδιοκτητών ορόφων, ενώ παράλληλα το κράτος αποκτά την δυνατότητα απαλλοτρίωσης ορόφων, για την οποία ορίζεται καταβολή εύλογης αποζημίωσης των ιδιοκτητών.
• Θεσπίζεται αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους, ώστε να αποδεσμεύονται οι περιουσίες από τα γρανάζια της γραφειοκρατίας. Επίσης προς τον ίδια κατεύθυνση ορίζει ότι μία ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επανεπιβληθεί μόνο μία φορά.
• Καθιερώνεται επιπλέον Συντελεστής Δόμησης στα κτίρια που κατασκευάζονται με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης.
• Παρέχονται κίνητρα για την εγκατάσταση κατασκευών που διευκολύνουν την προσβασιμότητα ατόμων με αναπηρία, και κυρίως την μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των ανωτέρω κατασκευών.
• Ενεργοποιείται (μετά από Υπουργική απόφαση που θα εκδοθεί εντός έξι (6) μηνών), το  πρόστιμο για την εκπρόθεσμη δήλωση ακινήτου στο κτηματολόγιο το ύψος του οποίου καθορίζεται από την αξία του ακινήτου και από τον χρόνο της καθυστέρησης, με προβλεπόμενο  όριο από 300 έως 2.000  €. Επίσης δίδεται παράταση για ένα έτος στις οριστικές εγγραφές στο κτηματολόγιο για 297 περιοχές της χώρας στις οποίες η κτηματογράφηση ξεκίνησε πριν από το 2006. Έτσι παρατείνεται η προθεσμία των ιδιοκτητών να δηλώσουν την περιουσία τους στο κτηματολόγιο ώστε να μην χαρακτηριστεί αυτή ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
• Ρυθμίζονται επιμέρους θέματα αυθαιρέτων που προέκυψαν από τη διαδικασία υπαγωγής τους σε τακτοποίηση. Ειδικότερα : α. Εντάσσονται στην κατηγορία 4 και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης οι εξής περιπτώσεις: – αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο. – αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση. – κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν έγιναν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε, και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. (Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκ.) β. Επιπλέον αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις της Κατηγορίας 5 για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές, οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης, ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ ΑΕ σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α’ 94).

Εάν αντιμετωπίζετε κάποιο από τα θέματα που παρατέθηκαν εδώ, μπορείτε να απευθυνθείτε στο γραφείο μας που διαθέτει την απαιτούμενη κατάρτιση και εμπειρία προκειμένου να σας καθοδηγήσει στην σωστή αντιμετώπιση. 

Λ. Χατζηδάκη
Δικηγόρος